Den Daumen auf der Adlergasse

Bühlertal (fvo) – In seiner jüngsten Sitzung am Dienstagabend hat sich der Bühlertäler Gemeinderat einstimmig dazu entschlossen, über Grundstücke im Untertal einen Bebauungsplan zu legen.

Beste Lage: Dieses Brachgelände unweit des Gasthofs Adler (rechts) soll für geordneten Wohnungsbau entwickelt werden. ´Foto: Vollmer

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Beste Lage: Dieses Brachgelände unweit des Gasthofs Adler (rechts) soll für geordneten Wohnungsbau entwickelt werden. ´Foto: Vollmer

Von Franz Vollmer

Es ist die Stelle, an der die Bühlot launisch die Straßenseite wechselt. Und ist vor allem eine Stelle, die stadtentwicklungstechnisch Laune macht, jenes für Nachverdichtung prädestinierte Gelände im Untertal rechterhand der Bühlertäler Adlergasse. Um allerdings nicht den Launen irgendeines Projektentwicklers ausgeliefert zu sein, hat sich der Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung am Dienstagabend einstimmig dazu entschlossen, über die fraglichen Grundstücke einen Bebauungsplan zu legen, den es bis dato nicht gibt.

„Ziel ist es, die Erschließung und bauliche Entwicklung dieser wertvollen Fläche zu steuern“, betont der neue Hauptamtsleiter Markus Brügel. Auch für Bürgermeister Hans-Peter Braun geht es darum, „als Gemeinde Einfluss auf dieses letztlich doch große Gebiet zu haben“, fasste er die Position der Verwaltung zusammen, der sich die Fraktionen unisono anschlossen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans kann nach §13a BauGB im beschleunigten Verfahren vollzogen werden.

Konkret geht es um drei zusammenhängende Geländeteile an der Hauptstraße sprich Bühlot zwischen Gasthaus Adler und Bushaltestelle (Flurstücknummer 25, 26, 27) sowie zwei weitere freie Streifen im oberen Bereich der Adlergasse: eine Baulücke linkerhand und ein Grünstreifen, der an die Sessgasse angrenzt (18, 21).

Dass sich diese ohne Frage ortsprägende Ecke, auf dem neben üppigem Baumbewuchs zwei leerstehende Gebäude befinden, ein „wertvolles Innenentwicklungspotenzial“ darstellt, wie in der Vorlage zu lesen, und obendrein eine hervorragende, weil zentrale Lage ist, darüber herrscht Einigkeit. Volker Blum (CDU) nannte den Bebauungsplan jedenfalls einen „richtigen Schritt“. Nur so habe die Gemeinde Klarheit, um entsprechende Vorgaben für Wohnbau zu entwickeln. Auch Peter Ganter (SPD) sprach von einem „tollen Innengebiet“. Dies einer Bebauung zuzuführen, sei „begrüßenswert“. Er regte an, bei den Erschließungskosten frühzeitig mit etwaigen Planern ins Gespräch zu kommen. Mit offenen Karten zu spielen habe sich meist bewährt. Stefan Ursprung (FBV) nannte es den „richtigen Weg, dass die Gemeinde den Finger auf der Planung hat“ – im Interesse einer geordneten ortsbaulichen Entwicklung. Das Potenzial für eine ausgewogene Wohnbebauung und effiziente Flächennutzung wurde bereits 2017 im Rahmen einer städtebaulichen Untersuchung erkannt.

Erschließung könnte schwierig werden

Der in Hamburg wohnhafte Eigentümer des bühlot-nahen Geländes will laut Brügel selbiges aktiv vermarkten und sei bereits mit Investoren im Austausch. Auf dem Areal befinden sich zwei baufällige Gebäude, wobei das eine (Adlergasse 2) unter Denkmalschutz steht. Es wurde 2007 vom Denkmalamt als abrissfähig eingestuft, allerdings ist die Frage, ob die Aussage noch valide ist. Zudem sind nicht zuletzt auch hochwasserrechtliche Belange zu beachten. Abgesehen vom obligatorischen Gewässerrandstreifen ist gerade in Brückennähe ein größerer Bereich nicht bebaubar, da er auf Hochwasserüberflutungsbereich (HQ 100) liegt. Im Flächennutzungsplan stellt das Gelände insgesamt mit Nähe zu Gaststätte, Supermarkt und Apotheke eine Mischbaufläche dar. Auf Umweltprüfung/Umweltbericht kann im beschleunigten Modus verzichtet werden. Nur artenschutzrechtliche Aspekte müssen geprüft werden.

Hauptschwierigkeit für das Terrain ist vor allem die Frage, wie man eine „vernünftige Erschließung“ hinbekommt, so Bauamtsleiter Norbert Graf. Zum einen ist die Zufahrt selbst, wie der Name Gasse andeutet, eng und „in schlechtem Zustand“ (Brügel), zudem zu schmal für Begegnungsverkehr. Ganz abgesehen von Wasserleitungen aus dem Jahre 1928, wenngleich die laut Graf sehr robust, sprich schadensunauffällig waren.

Die Problematik der Erschließung gilt nicht zuletzt für die Zufahrt: Die Brücke ist nur für eine Maximallast von neun Tonnen ausgelegt, sie wurde zuletzt 2009 saniert, jedoch ohne statische Verbesserung. „Für eine Erschließung bräuchten wir mindestens 30 bis 40 Tonnen“, gab Graf mit Blick auf Müllautos und Feuerwehr, aber auch späterer Zufahrt zu verstehen. Er kann sich auf dem flussnahen Areal „grob kalkuliert fünf Häuser mit insgesamt bis zu zwölf Wohnungen“ vorstellen.

Wie sich die Zufahrt insgesamt gestaltet gerade für den Grünstreifen gen Sessgasse – etwa mit einem Wendehammer – und inwieweit die Kosten für die Brücke verteilt werden, ist dann im weiteren Prozedere zu klären, etwa in einem städtebaulichen Vertrag. Für die Gemeinde war erst mal wichtig, sich „den nötigen Handlungsspielraum zu sichern“, so Braun. Die Option einer Veränderungssperre war für die Verwaltung nicht angezeigt.

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Erstellt:
2. Juli 2020, 11:00 Uhr
Lesedauer:
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