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Baulandreserve über dem Supermarkt
Baulandreserve über dem Supermarkt
28.02.2019 - 00:00 Uhr
Von Werner Kolhoff

Berlin - In Ballungsgebieten explodieren die Mieten. Bauland ist knapp und teuer. Rund eine Million Wohnungen fehlen. Dabei liegt laut einer "Deutschlandstudie" der Technischen Universität Darmstadt ein Teil der Lösung buchstäblich vor der Haustür: Viele wertvolle Innenstadtflächen werden mit eingeschossigen Supermärkten oder Parkhäusern vergeudet. Gleichzeitig stünden Bürogebäude leer. Es ließen sich kurzfristig bis zu 2,7 Millionen Wohnungen allein in den Mangelregionen schaffen, so die Forscher.





Wo liegen die versteckten Baulandreserven?



Das weitaus größte Potenzial bietet mit 1,1 bis 1,5 Millionen möglichen Wohnungen die Aufstockung auf bestehenden Wohngebäuden. Gefolgt von 560 000 Wohnungen auf Büro- und Verwaltungsgebäuden. Supermärkte in meist eingeschossigen Flachbauten blockieren Flächen für weitere 400 000 Wohnungen. Auch die überdimensionierten Parkflächen vieler Discounter könnten mit bebaut werden; nur 20 Prozent der Käufer kommen im Durchschnitt mit dem eigenen Auto. Rund 350 000 Wohnungen würde es bringen, wenn bislang leerstehende Büro- und Verwaltungsgebäude umgewidmet würden. Da sie meist in Skelettbauweise errichtet wurden, lassen sich dort sehr einfach Wohnungen einfügen. Auf Parkhäusern sehen die Forscher zudem ein Potenzial für mindestens 20 000 Wohneinheiten. Oft seien diese Gebäude auch für die soziale Infrastruktur, etwa Kitas, geeignet, da sie zentral liegen.



Tragen die Gebäude die zusätzliche Last überhaupt?



Die typischen Flachbauten der Discounter lassen sich nicht einfach aufstocken, sondern müssten für Neubauten mit integrierter Verkaufsfläche abgerissen werden. Beispiele dafür gibt es bereits. Bei Wohn- und Bürogebäuden, die typischerweise drei bis fünf Geschosse haben, ist eine Aufstockung um bis zu drei Etagen nach Angaben der Wissenschaftler in der Regel unproblematisch. Zwar sind die reinen Baukosten höher als bei einem Neubau, doch rechnet sich die Maßnahme schon ab einem Bodenrichtwert von 260 Euro je Quadratmeter. Der wird in den meisten Gebieten mit Wohnraummangel derzeit deutlich überschritten.



Warum wird die Möglichkeit der Nachverdichtung nicht stärker genutzt?



Weil es viele bürokratische Hindernisse gibt. Auch formiert sich mitunter Widerstand, etwa von Anwohnern anliegender Häuser, denen die vorher freie Sicht genommen wird. Grundsätzlich sind Deutschlands Städte aber weit weniger dicht bebaut und bewohnt als etwa Wien oder Paris. Ein Bündnis aus Bau- und Architektenverbänden präsentierte gestern einen Forderungskatalog. Die zulässige Geschossflächenzahl müsse "urban angemessen" gestaltet und eine Überschreitung bei Aufstockungen zugelassen werden. Gleiches gelte für die festgelegten Traufhöhen. Im Bauordnungsrecht brauchte man zudem verringerte Anforderungen, etwa bei den Stellplatzvorschriften oder beim Schallschutz. Durch eine Erhöhung der Abschreibung von jährlich zwei auf vier bis fünf Prozent solle die Nachverdichtung zudem steuerlich gefördert werden. Der baupolitische Sprecher der SPD-Fraktion, Sören Bartol, sagte, man brauche kreative Ideen, um Flächenfraß zu vermeiden. Allerdings dürften der Ausbau von Dachgeschossen und die Umwandlung von Büros und Fabrikgebäuden nicht zum Spekulationsobjekt von Investoren für Luxuswohnungen werden.

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